【百千萬?蓬江行】江僑路"破繭" 整治煥新城市封面

　　華燈初上，江門國際馬拉松公園里熱鬧了起來。西江流淌的波光與城市璀璨的燈火交相輝映，勾勒出江門現代而靈動的“城市封面”；情侶依偎低語，孩童追逐嬉笑，跑者揮汗如雨……這一刻，我們看到的是一座城市擁抱母親河、煥發(fā)新活力的生動圖景。

　　然而，當晨光驅散夜色，我們仍站在公園里向西眺望，景象卻令人扼腕——僅一路之隔，閑置破敗的舊廠房如生硬“傷疤”，楔在這幅“封面”之上。

　　這幅日夜交替間的強烈對比，揭開了江門城市景觀形象的一大痛點。

　　近十年來，蓬江發(fā)展重心逐漸北移，江僑路成為城市新中軸線。其東段連接濱江大道沿線，正承載著打造“城市封面”濱水景觀帶、展示江門現代化都市形象的厚望。

　　然而，隨著蓬江區(qū)城市空間框架基本成型，江僑路東段板塊也步入了改革發(fā)展深水區(qū)——土地約束與空間割裂正制約區(qū)域價值躍升與城市形象完整呈現。

　　破局的關鍵，正在于抓住當前蓬江區(qū)全域土地綜合整治這一戰(zhàn)略機遇，整合優(yōu)化濱江空間資源，提升江門城市整體品質，為“百縣千鎮(zhèn)萬村高質量發(fā)展工程”的實施拓展新空間、釋放新動能。

國際馬拉松公園是江門精心打造的“城市會客廳”與精神風貌的展示窗口。 受訪者供圖

　　從邊緣環(huán)路到價值中軸

　　回溯二十年前，江僑路僅是北環(huán)路（城市北環(huán)線）的城郊延伸，雙向四車道，塵土飛揚，是名副其實的城市邊緣地帶。隨著蓬江舊城區(qū)開發(fā)飽和，政府啟動北拓戰(zhàn)略，濱江新區(qū)建設拉開帷幕，地處新舊兩區(qū)交界的江僑路迎來了發(fā)展的春天。

　　2005年前后，高爾夫壹號、嘉悅名都等首批住宅項目入駐江僑路中段。2009年，越秀落子江門，以9.68億元競得江僑路南側281畝地塊（現星匯名庭），成為當年江門總價“地王”，一舉點燃區(qū)域熱度。隨后，綠茵高爾夫、華茵桂語、海逸城邦等樓盤相繼崛起，樂盈里、海逸新天地等商業(yè)配套逐步完善。江僑路板塊完成了從北環(huán)城郊之地向蓬江“人居幾何中心”的轉身。

江僑路中段，星匯名庭、樂盈里等十年沉淀造就了成熟居住區(qū)。

　　隨著城區(qū)北拓發(fā)展加快，如今，江僑路功能上肩負貫通東西重任，其東段的面江優(yōu)勢更賦予該板塊濱水開發(fā)的獨特稟賦。市場對此反應敏銳，前幾年新開的博學名苑，均價約13000元/㎡； 2023年，海悅天璽1期開盤均價更是高達1.8萬元/㎡，銷售表現遠超區(qū)域均值。即便在市場調整期，這些高端項目仍保持量價齊升，清晰印證了市場對“江門未來城市封面”區(qū)域價值的共識與高溢價預期。

　　往更深層次看，該板塊的價值還在于其獨特的“縫合”功能。江僑路東段地處北新區(qū)、濱江新區(qū)與人才島片區(qū)交會點，地理上橫貫蓬江腹心，功能上承北啟南接東：向南，緊密聯動產業(yè)基礎扎實、需求旺盛的成熟區(qū)域；向北，汲取新區(qū)嶄新的規(guī)劃理念與高端居住氛圍；向東，承接人才島片區(qū)富集的智力資源與新興產業(yè)勢能。這種多向輻射力，使其成為蓬江發(fā)展從“點狀突破”邁向“軸線引領”，最終實現“全域協(xié)同”不可或缺的戰(zhàn)略支點。

　　空舊廠房制約人居環(huán)境提升

　　江僑路是蓬江中軸線，其東段更是江門“城市封面”的關鍵落點。然而，一種“未完成感”揮之不去——以江僑路為橫軸，西段陳舊、中段成熟卻疏水、東段高端卻受阻，三重割裂正制約著濱江價值的釋放。

　　西段作為江僑路開發(fā)最早的“西大門”，呈現典型的城鎮(zhèn)化中期特征：自建房、早期住宅（如五邑碧桂園）與低端商貿混雜，風貌陳舊且公共配套薄弱。

　　江僑路中段，星匯名庭、樂盈里等十年沉淀造就了成熟居住區(qū)，但地理區(qū)位上與濱水帶保持“尷尬距離”，難以深度共享“擁江發(fā)展”的生態(tài)紅利與景觀價值，區(qū)域價值提升逐漸遭遇瓶頸，亟需通過東段的突破形成聯動。

　　與中段的“成熟但疏離濱水”形成對比，東段憑借直面西江的先天優(yōu)勢，正加速成長為板塊的價值新高地。博學名苑、海悅天璽、嶺江一品等高品質住宅沿濱江大道錯落分布，國際馬拉松公園等濱水公共空間更增添了生態(tài)活力，現代化都市氣質日益凸顯。作為江僑路向東延伸的“橋頭堡”，東段本應承接中段的成熟配套，同時以濱水優(yōu)勢反哺整個板塊，形成“西中東聯動、全域提升”的發(fā)展格局。

　　然而，這種理想中的聯動尚未完全實現。以國際馬拉松公園西側區(qū)域為例，盡管規(guī)劃為商住區(qū)，卻散布著低效工業(yè)廠房和陳舊村居。國際馬拉松公園作為江門精心打造的“城市會客廳”與精神風貌的展示窗口，近年來，依托公園舉辦的大型活動日益增多，吸引了眾多外來賓客到訪江門，公園周邊卻尷尬地矗立著大面積的閑置廠房。這些與公園氣質格格不入的“城市傷疤”，不僅粗暴割裂了濱江景觀界面，更在外來賓客聚焦江門“高光時刻”之際，暴露了城市空間更新中的深層矛盾與未竟之業(yè)。

與公園一路之隔的小區(qū)向下看就是大面積的閑置鐵皮棚廠房。

　　尤為值得深思的是，這片濱江核心區(qū)的土地，其稀缺性與戰(zhàn)略價值本應匹配城市最高層級的空間利用。在此黃金區(qū)位打造馬拉松公園，核心邏輯在于兌現“濱水價值全民共享”的城市理想，打造市民觸手可及的生態(tài)福祉與高品質生活樣本。然而現實卻是，這個“城市會客廳”被低效建筑顯著影響，既讓一路之隔的居民“近水樓臺”難享“親水之樂”，更嚴重消解了江門城市形象輸出的整體性與說服力。

　　根據《江門市市區(qū)“三舊”改造專項規(guī)劃（2021—2035年）》，該區(qū)域已被納入蓬江區(qū)重點改造片區(qū)，但低效用地的盤活進程相對緩慢，成為橫亙在東西兩段之間的“梗阻”。江門經濟研究中心原主任、五邑大學教授劉志堅的評價直指核心：“蓬江主城區(qū)與潮連島、荷塘鎮(zhèn)以及江海區(qū)外海街道組成的濱西江片區(qū)是江門優(yōu)質的自然稟賦，但目前優(yōu)化利用有限，濱水片區(qū)的土地使用價值還遠未得到充分發(fā)揮?！?/p>

工廠早已人去樓空。

　　以土地綜合整治為契機“縫合”缺口

　　今年3月，《蓬江區(qū)全域土地綜合整治實施方案》成功入圍廣東省首批正式批復的整縣域推進實施方案。全域土地綜合整治是蓬江重整行囊、提升高質量發(fā)展動能的重要機會，推動全域土地綜合整治工作全面鋪開，將有力解決“百千萬工程”實施“地從哪里來、錢從哪里籌、人往哪里聚”的核心問題。

　　作為全省全域土地綜合整治的先行實踐者，蓬江正以全域視角重構城鄉(xiāng)空間格局。通過對江僑路東段濱江界面的低效用地進行系統(tǒng)性梳理、整合與重塑，既能盤活沉睡的土地資源，為“百千萬工程”中“人往城鎮(zhèn)聚、產往園區(qū)集”提供空間載體，更能以點帶面推動蓬江形成“良田連片、村莊集中、產業(yè)集聚、生態(tài)優(yōu)美”的城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局，為“百千萬工程”三年初見成效目標提供堅實的要素保障。

近年來，依托公園舉辦的大型活動日益增多，吸引了眾多外來賓客到訪江門。 南方+記者 楊興樂 攝

　　跳出江門來看，全省多地的全域土地綜合整治工作也都在啃“硬骨頭”。茂名信宜市聚焦重點項目落地“釘子戶”和留用地長期閑置等問題，創(chuàng)新拆遷安置模式，開展搬遷安置改革和留用地盤活，一方面通過商品房式安置、貨幣式安置、自建式安置三種模式，構建差異化安置體系，破解“安置難”與“城中村”矛盾。東莞松山湖通過全域土地綜合整治，“補丁式”解決遺留的耕地破碎、村莊騰挪、環(huán)境與配套等問題，進一步推動空間布局優(yōu)化、釋放土地潛在價值。

　　這些案例的共同啟示在于：全域土地綜合整治必然要面對不同群體的利益訴求，也必然會面臨各種矛盾，解決之道既在于干部的擔當作為，也在于勇于創(chuàng)新、善于創(chuàng)新，充分運用多種運作模式、治理手段，使土地資源得到最合理的配置。

　　劉志堅指出，江僑路東段的整治要以“工改文”“工改商”等復合更新模式，推動低效工業(yè)用地向高端商業(yè)、文化地標、濱水公園等公共空間轉型，讓每一寸土地都釋放出“經濟價值+社會價值+生態(tài)價值”的乘數效應。

　　西江潮涌，見證著江門從“依水興業(yè)”到“擁江興城”的歷史跨越。江僑路板塊的更新，不是孤立的片區(qū)改造，而是蓬江以全域土地綜合整治踐行“百千萬工程”的縮影。當低效用地在整治中煥發(fā)新生，當濱水空間在“縫合”中舒展畫卷，江僑路不僅將成為承載市民幸福感的“生活封面”，更將成為“百千萬工程”在珠江西岸城市更新中最生動的實踐樣本。